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増加傾向!?土地探しの失敗の原因とは
こんにちは!
岡山県南で建築家と創るデザイン住宅を建築している、建房のトータルホームプランナー、小林(史)です。今年は梅雨が始まる前から暑かったですが、この暑さいつまで続くのでしょうか……
今回は、今年に入って増加しているお客様からの相談について、相談頂いた時には手遅れという事態が相次いでいるので、土地から住宅検討の方は失敗しないために、このブログに気付いて頂けたらと思っています。
さて、どんなことが増えているのか、と言いますと。
インターネットでご自身たちで調べることが出来る現代なので、時代なのかな……とも思うのですが、
土地を契約してしまって、希望の家に予算が足りない。何社も回ったが希望が叶わない。という、住宅会社が予算内で希望の家(性能やデザインが良い希望の広さの家)が建てられなくて決められないというご相談のお客様が、昨年は年に数件だったのですが、今年度に入ってから3か月程ですが既に10件ほど。建房でも、ご相談いただいたもののご希望に叶わず……ということがありました。
では、そんなことが起こった原因とは何だったのでしょうか?
多くの方が、予算を考えるときに、『建物』+『土地代』で考えていらっしゃいます。
ですが、ここに『諸費用』という目に見えにくい費用が発生し、土地の状況によっては700万超など大きな金額がかかってしまう場合もあります。
しかも、その『諸費用』の多くが、土地にかかわる費用なので、土地を契約している⇒諸費用も概ね決まってしまう。その為、総予算からそれらを引くと建物にかけられる予算が足りない。
という事態になってしまうのです。
例えば、水道の引込みがされているかどうか?
例えば、地盤が良好かどうか?
例えば、溝などの排水先が敷地の近くにあるか?
などなど、敷地によってかかわる費用は数多くあります。また、それらの費用は新築の営業経験のある不動産屋さんみたいな方でないとわからないので、土地契約の際にアドバイスしてくれる不動産屋さんに出会えるかどうかは、運のようなものになってきてしまうかもしれません。
さらに、相談に来られた方で困っていることが多いのが、土地契約後に建築会社をすぐに決めないといけないことを知らなかった。ということです。
土地を現金で支払い出来る方であれば、
土地代金を支払って決済 ⇒ 所有権を移転 ⇒ 自分の土地になるので、建築は急がない
ということが可能ですが
土地で住宅ローンを必要とする場合、
土地代金を支払うためにローンが必要 ⇒ ローンの審査のために建築会社の契約書が必要
⇒ ローンの審査には時間が1か月くらいかかるので住宅会社を急いで決める必要あり
ということになっています。
土地を決めてから住宅会社を探そうと思うと、見比べする時間もなく決めないといけなくなってしまいます。
予算のイメージが、1のような『土地』+『建物』のように思われている方と別に、なんとなくとか、漠然と、
誰かに聞いた、とか、同僚が建てた、とかで総額を決めている方がおられます。
しかし、食費や生活費でも痛感されている方が多いように、建築費もコロナ前後では大きく上昇しており、それどころでなく、岡山の土地の価格もどんどんと右肩上がりになっていて、
5年くらい前に土地から購入して建てた人と、現在、土地から購入して建てようとしている人では、実際に住宅ローンの借入額が700万~1000万くらい違っているように、私もこのお仕事をしていて感じます。
改めて、現在の相場感や、当然ですが住宅性能や住宅ローンなど、きちんと情報整理してから、土地探しに取り組むことをお勧めしたいです。
建房では、お客様に4つのステップの勉強会をお勧めしています。
勉強会というと、少し面倒に感じられるかもしれませんが、
① 住宅性能についての基準がどうなっているか。性能を良くするにはどのくらいのコストがかかるか。保証やメンテナンス、建築家の設計とメーカー設計の違いのお話
② 土地探しの前に準備しておくこと・失敗しないローンの選び方・補助金・税金について
③ ライフプランシミュレーション。お子様の大学進学費用や仕送り費用、老後の年金生活まで、住宅の予算をどのくらいにするべきか
④ 建房の実際の家を見て、建築家の考え方や建房のこだわりのディティールを見る・体感する
という4本立てでお客様のマイホームに対する価値観の基準(性能・土地・デザインなどの優先順位)を作るお手伝いをさせて頂き、
ライフプランで決めた予算の中で、
土地・住宅性能・建物(デザインや間取り)を、お客様自身の価値観に合ったご提案をさせて頂くという形を取らせて頂いています。
とはいえ、勉強会というとなかなか気乗りしないという面もあると思いますので、一度弊社がどういったご提案が出来るかということを、実例などをお見せしながらお話させて頂ける機会が頂ければ幸いです。
お気軽にどうぞお問合せ下さい!