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岡山で失敗しない土地の探し方で理想の注文住宅を実現します!!

こんにちは、倉敷・岡山で建築家とおしゃれなデザイナーズ注文住宅を建てている建房の小林(史)です。

今回は「家づくりセミナーの土地・資金編で私がお話している内容の一部、土地探しについて」のお話をさせていただこうと思います。

 

マイホーム購入を思い立った時にすることは?

『マイホームの購入を思い立ったら何をされますか?』

という内容で、かつて、勉強会を受ける前のお客様にアンケートをした結果
65%のお客様が住宅展示場や完成見学会に参加する。
28%のお客様が土地を探す。

という回答でした。

 

建房では、勉強会に参加して頂いたお客様に、この2つのパターンでは、土地探しに失敗する場合がありますよ! 

と、お伝えしています。

 

住宅展示場や完成見学会に参加するとどういうことが起こって行くのか?

私は以前ハウスメーカーに勤めていましたので、一般的に、土地からお探しの方が、展示場や見学会に参加されるとどんな流れになっていくのかをご紹介いたします。

《展示場や見学会に参加された際の一般的な流れ》

STEP①
展示場に入ると、まず、アドバイザー(営業)がお迎えしてくれます。
最初にアンケートを求められるか、最後に求められるかは会社や担当者によっては違うと思いますが、
アンケートには、来場のきっかけや、ご家族構成、建築希望時期やご予算。
土地からお探しか、お土地を持たれているか。といった項目が書かれているかと思います。

STEP②
建物を案内してくれます。素敵なモデルハウスを見るとお家が欲しい!建てたい!という気持ちは上がると思います。
また、住宅性能についても詳しく説明してくれ、最近の住宅はなんとなく凄い! と感じられると思います。

STEP③
そして、イベントや別のモデルハウスへのお誘いなどもあるとは思いますが、土地からお探しの方には
アンケートをもとに、アドバイザーさんが「お土地探しましょうか?」と提案します。

ここで多くの方は、
土地探しもしないと話がすすまない!
情報は沢山欲しい!
土地情報くれるなら良いか!
とOKされると思います。

STEP④
不動産屋さんから取り寄せた沢山の土地資料がお手元に送られて来る。
(物件が少ないエリアだとそのまま何も資料が来ないこともありますが💦)


↓ ここからは土地から探される方も同じような状況になっていきます

STEP⑤
沢山の土地資料から価格と場所が良さそうなものを探す。ここで注意しておかなければならないのは、
物件資料の細かい見方を教えてくれる人はあまりいない・・・
ということです。
建築の営業マンにも、不動産屋の営業マンにも価格と場所だけをベースに話を進めてしまいます。
お伝えしておいた方が良い問題点があれば言ってくれる人も居るとは思いますが。
やはり、これから長い間生活する場所。土地にはいろんな規制やルールもあります。
予想外の諸費用の発生などもありますので慎重にならなくてはならないと思います。

STEP⑥
良い土地が見つかる

STEP⑦
送ってくれた建築会社(または不動産屋)に連絡する

 

ここで想像もしていなかったような土地購入のバタバタスケジュールになっていきます!

STEP⑧
とりあえず、他の人に先を越されないように、買付申込を入れましょう!」 となります。
そして、買付の申込を入れる際に土地契約の日程を訊ねられます。

「10日間~2週間以内が良いのですが……」もしくは「月末までに契約して欲しいのですが」

ここまでは、ともかく

「契約後ローン特約は2週間後まで。土地の決済はその1か月後になります」というスケジュールを伝えられます。
※月末付近の買付申込だと1か月くらいに設定してくれることもあります
※不動産屋さんによってこのスケジュールは違います
(中にはもっと短いスケジュールを要求してくる不動産屋さんも💦実際最近数件、特約期限後2週間で決済してくれと言われたケースがあります)

現金で土地代が払える方なら問題はないのですが、土地代もローンにされる方がほとんどかと思います。

ローン特約とは
通常、お客様の方から売買契約をした後に契約を解除するためには、手付金の放棄という方法があります。
つまり、払った手付金は返してくれなくて良いのでキャンセルします。という方法です。
しかし、住宅ローンがそもそも通らなかった場合、土地を購入することが出来ないという状況になってしまうので、
住宅ローンの審査を出してその特約の期日までにローンが通るかはっきりさせて下さい。もし通らなかったら手付金をお返しして白紙に戻せます。

という仕組みです。ローンの事前審査。以前は特に問題ない方なら1日くらいで結果が出ていたのですが、最近は1週間くらいは期間を見ていた方が良いでしょう。

ここで問題になるのが、果たしてローンはいくらで審査に出せば良いのか?
ということですが、それよりも、問題なのはスケジュール。
土地の決済が特約期限の1か月後。決済をする為には、ローンを本審査に出さなくてはなりません。

銀行によりますが、本審査にかかる期間は2~3週間。ローンの手続きから振込までに3日~5日。
つまり、ローン特約期間が終わると同時くらいに、ローンの本審査に申込しないといけない。

本審査に必要な書類は……
建築会社との工事請負契約書
建築の見積書
建てるお家の間取り図、立面図 など

ということは、ローン特約が終わる頃には、建築会社が決まっているだけではなく、ある程度プランも出来上がってる必要があります。

図にするとこんなイメージです。

 

 

(これ、前述の特約期間終わって2週間後に決済してくれと言ってくる不動産屋さんの場合、スケジュール2週間前倒しになるので、
実質、買付申込して2週間後には概ねプランと資金計画出来上がってないといけません)

良い土地が見つかって、買付申込を入れてから1か月後には、建築会社と契約をしていなければいけない。
その前に事前審査も出さないといけないので、おおまかに予算もわかっていないといけない。

そうなると、建築会社を選ぶ時間が無いので、土地情報を持って来てくれた建築業者でお家づくりを決めがちです

そうなった時、何が起こるか?・・・

土地が決まると、土地に絡む諸費用が決まってきます。
そうなると、その建築会社に合わせてローンを増やすのか……はたまた、家を小さくしたり、家のグレードを落とすのか……

ということになってしまします。

 

これでは、結果的に何かを妥協することになるので、叶えたい夢のマイホームが叶えられないことになってしまいます。こういったことにならないよう、建房では、先に土地を探さないことをおススメしています。

 

では、建房ではどういったご提案をしているのか!?

Point1. まず、ご自分達の予算の総額を把握していただく

そもそも建築の予算ってどうやって決めているでしょうか?

前回、外観コーディネート【外構編】https://kenbo.co.jp/information/blog/12195/でもチラっとお話しましたが、

なぜか、岡山の方は、土地から探される方は、土地で1,000万。建物で2,500万。合計3,500万。
という予算を思われている方が多いです。

この予算だと諸費用が考慮されていないかも……というお話は前回の外構編を参照して頂きたいのですが、
今回は土地選びのお話なので、どういう方向から建房では予算を組み立て、どういう形でお土地を提案しているかというお話をしていきます。

このお仕事をさせて頂いていての、いつも思ってしまう私の疑問があります。

どうして、皆予算が同じになるんでしょうか??

皆がそれぐらいで建てているから?
ネットや雑誌で4人家族30坪くらいの予算はそれくらいだと見たから?

本当にそんなザックリ予算を決めてしまっていいんでしょうか?また、それが正解なんでしょうか?

年収ってご家族それぞれ、違いますよね?
食費、ファッション、趣味・嗜好、お子さんの年齢・人数・進路  etc…
全く同じ家族は無いと思います。

私の今まで出会った事例では、ご主人は大手の会社にお勤めで年収は750万程。
色んな建築会社さんで話を聞かれていて、どこの会社さんも、
A様なら5,000万くらいは大丈夫ですから、倉敷中心部でお土地探しても大丈夫ですよ!
と言われていて、ご本人たちもその気で土地を探されていました。

建房では、勉強会の中の一つ、Step3でライフプランシミュレーション(ファイナンシャルプランニング)をさせて頂いて予算を決めているのですが、

そのお客様、奥様が某千葉県のテーマパークが大好きで、年2回はご家族皆で行っており、旅費関連費や日常でもぬいぐるみやコラボ商品などのグッズ費が随分とかかっていました。
お子さん2人を県外の私立大学に下宿で行かせるなどのご希望の条件を盛り込んだところ、総予算は3,800万までダウン。
専業主婦の奥様が、趣味のために働くことにして、予算を4,500万に訂正して計画されました。

また別のお客様では、ご夫婦合それぞれ年収250万円。頭金は0円。
お子さんはまだおられず、将来的に奥様が出産などで仕事を休まれる時期があると想定され、当てにしても良い夫婦の合算年収は375万と予想されました。
銀行としての借り入れは3,300万が大丈夫そうでしたが、年収の9倍近くの借入。
本当にそれで進んでしまって大丈夫か?という不安がありました。
ライフプランシミュレーションをしたところ、ご夫婦での趣味が居酒屋の飲み歩きで、毎月の食費が12万円もかかっていると発覚。
ご本人達もそれには家計を見直すまで気付いておられなかったらしく、飲み歩きを控えたら大丈夫そうだということで安心してお家づくりをされました。

このように、人や生活スタイルによって予算も変わってきます。
そして、その予算の中で、家と土地のバランスを諸費用のことも考えながらバランスをとって行く提案。

それが、建房の提案になります。

 

Point2. 自分達のこだわりを知っていただく

Step1、Step2の家づくり勉強会は、建築の知識を持って頂くためだけではなく、ご自分達のこだわりが何か? を知って頂くためのものでもあります。
勉強会を受けて頂くと、ご自分達が求めている家は、
性能重視なのか、ブランド重視なのか、構造重視なのか、価格重視なのか、デザイン重視なのか……
なんとなく解って頂ける内容になっています。

Point3. お客様のこだわりを把握してバランスを取った提案をしていく

Point1、Point2の内容を踏まえて、お客様と相談します。
例えば、勉強会の結果、自分達が大手のハウスメーカー向きだと考えられた場合は言って頂ければ、予算的に可能なのかも素直にお伝えします。
例えば、お家の性能は気にしない。価格とデザインを重視するんだ! と言って頂ければ、これくらいのご予算の土地なら可能では無いですか?とお伝えすることもあります。

そんな中で、建房の、性能とデザイン等々、気に入って頂けたお客様には、予算の中から
お客様の要望を叶えられる予算の配分を考えて、ハザードマップや建築エリア、土地にかかる建築諸費用なども考慮して、土地提案をして行きます。

もしも予算に余裕が無い場合でも、バランスを取っていけるのか、という点では、以前、伊藤がご紹介している
予算内で土地を購入するコツを知っていますか? https://kenbo.co.jp/information/blog/9715/
をご参照下さい。建房の強みの設計力が生かされます。

一見、お客様には良い土地とは思えないお土地でも、私達からすれば良い土地に見えることも多々あります。
建房の事務所にいらして頂けましたら、実際にご提案した模型が多数並んでいます。

これから住宅を建てようとお考えの方、土地を探そうとされている方はぜひ一度ご相談ください!

建房はお客様に後悔させない家づくりを徹底的に考え実現します。

さて、いかがでしたでしょうか?


ご興味持って頂けましたらぜひ、建房の見学会や勉強会、足を運んでみて下さい!

 

PS 営業活動は一切いたしませんのでご安心してご質問や見学会にご参加ください^^

↓ ↓ ↓ ↓ ↓

 

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