住宅ローンの「繰り上げ返済」の2つの方法と注意点 | 岡山で注文住宅のかっこいいデザイン・設計施工なら建房
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住宅ローンの「繰り上げ返済」の2つの方法と注意点

 

こんにちは。

倉敷・岡山で建築家とおしゃれなデザイナーズ注文住宅を建てている建房の小林(史)です。

 

今回は、住宅を購入した後の「繰り上げ返済」ついて解説します。

 

利息の負担がある住宅ローン。「繰り上げ返済すればするほどお得!」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか?しかし、繰り上げ返済の方法によって効果は異なり、注意点もあります。

 

住宅ローンの繰り上げ返済方法①期間短縮型

(出典:三井住友銀行

 

住宅ローンの繰り上げ返済には、2つの方法があります。

 

1つは「期間短縮型」。読んで字のごとく、繰り上げ返済によって返済期間を短縮する効果のある繰り上げ返済方法です。返済期間は減りますが、月々の返済額は変わりません。

 

  • 退職までに完済したい
  • 教育資金がかかる前に完済したい
  • お金があるうちに債務を減らしたい

 

期間短縮型は、上記の様に当初の返済計画より早く完済したい方に適した繰り上げ返済方法です。

 

住宅ローンの繰り上げ返済方法②返済額軽減型

(出典:三井住友銀行

 

一方、返済期間を変えずに月々の返済額を減らす繰り上げ返済方法を「返済額軽減型」といいます。

 

返済額軽減型によって月々の負担は軽減しますが、期間短縮型と比較して債務の圧縮効果は小さいという点にご注意ください。その理由は、繰り上げ返済の費用が以降の返済期間に均等に割り当てられるためです。利息負担は、返済当初から減っていきます。期間短縮型は、利息負担の大きい時期に繰り上げ返済の費用が充てられるため、その分、利息分の減額も大きくなるのです。

 

  • 月々の負担を減らしたい
  • 金利が上昇しても月々の返済額を据え置きたい

 

このように、返済額軽減型は返済総額の減少以上に月々の負担軽減に重きを置きたい方に向いている繰り上げ返済方法です。

 

繰り上げ返済って本当にお得?

いずれの方法でも、繰り上げ返済によって返済負担は軽減します。しかし、次の様なケースでは繰り上げ返済が適しているとはいえません。

 

  • 住宅ローンより金利の高いローンを組む
  • 繰り上げ返済手数料のほうが負担軽減効果を上回る
  • 今後、出費が増える可能性がある

 

基本的に、住宅ローンは他の借入と比較して圧倒的に金利が低いものです。住宅ローンの繰り上げ返済を優先させて、カーローンなどを組んでは本末転倒だといえるでしょう。

 

また、繰り上げ返済に手数料がかかるケースもあります。数万円から繰り上げ返済できる金融機関もありますが、少額を複数回に渡って繰り上げ返済するより一度にまとめて繰り上げ返済したほうがお得なこともあるでしょう。

 

いずれにしても、繰り上げ返済に適しているタイミングや金額はご家庭の状況によって異なります。将来のライフプランも踏まえたうえで、有利な返済計画を設計することが大切です。

 

「効果的」な時期・金額を繰り上げ返済するべき

「手元の資金はすべて繰り上げ返済をすればいい」という考え方はおすすめできません。

  • 繰り上げ返済の方法によって効果は異なる
  • 繰り上げ返済は時期が早いほど効果が大きい
  • 返済が進むにつれて団体信用生命保険の保障額も減少
  • 繰り上げ返済には費用がかかることも

このような特徴を認識したうえで、適切な時期と金額を繰り上げ返済することで効果も高まるはずです。

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